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中國買家強勢回歸 澳房投資風頭正健
Date：2016-11-02 13:28:20
以Blacktown、帕拉瑪塔、The Hills為首的地市掀起大悉尼區房建熱潮（圖片來源：NSW.GOV）
新移民及本地買家對澳房需求持續火爆，十一黃金周又迎來中國買家重新回歸。冬春之交，悉尼現房清盤率多周盤踞于80%上方，供應短缺已經成為共識，一年3萬套新房的供給量遠遠不能滿足市場需求。種種進展指向一個事實：澳房投資風頭正健
悉尼住建直逼歷史峰值
ACB News《澳華財經在線》報道，上財年悉尼市建設新房超過3萬套，上次出現如此高水平建筑活動還是在悉尼奧運會前。10月4日，新州規劃部援引都市住房監測（Metropolitan Housing Monitor）的數據結果顯示，大悉尼地區2015年7月到2016年6月之間，共建設完成30,191套房屋及公寓，是自1999-2000年以來最高數據，逼近當時的完工水平30,520套。
新州規劃部長斯多克斯說，新房完工數的背后是強勁的本地經濟、穩固的開發審批數，新州政府努力發放更多土地，建設基礎設施來支持住房供應。“建更多的房子意味著悉尼人可以有機會在全市范圍內買房”。
他指出，史無前例的大規模公共交通基礎設施建設幫助解決了多達1萬套住房供應難題。上財年，大悉尼地區新房完工數增長10%。40%的新完工住宅位于六大行政區，分別是悉尼市（City of Sydney）、 Blacktown、Camden、帕拉瑪塔（Parramatta）、利物浦（Liverpool）與The Hills。根據新州政府數據（如圖），截至2016年6月一年內，大悉尼地區公寓審批數量及完工數均是房屋的兩倍多。
住宅建設完成后將涌入市場，是否會對交易行情帶來影響？至少目前來看還是十分穩固。據地產分析機構CoreLogic數據，9月悉尼房價漲0.8%，今年三季度，悉尼房價在上季6.8%的漲幅基礎上進一步上揚3.5%。近12個月悉尼房價上漲10.2%，屬各首府城市中最高，房價中值漲到78.5萬澳元。2008年底以來，悉尼房價上漲了近95%。
1年新增3萬套房，且截止時間是在二季度末，意味著新房源源不斷地進入市場。但據CoreLogic，進入春季悉尼房市成交量反而下降15%，供應不足的形勢更加凸顯。供需失衡的背后，再次彰顯出澳洲房市昂揚向上的基本命題。
十一黃金周中國買家回歸
無獨有偶，前段時間對悉尼公寓市場頻發預警的資深開發商——澳洲首富特里古波夫散播新訊號。10月4日，據澳相關媒體，他表示，可以看到中國買家正重回市場，新投資者開始接手此前未能成功交割的公寓。
今年早些時候，由于澳洲銀行收緊貸款標準，多地政府抬高房產稅，而適逢中國政府加強限制資本外流，特里古波夫的梅里頓集團招架不住市場冷清形勢，開始降價。梅里頓在悉尼的大部分樓房受到影響，取消的購房合同達30份。“很突然，這從未出現過”。
然而，中國的十一黃金周前，梅里頓集團明顯感到來自中國大陸及本地的華人買家回流市場。“合同撤銷的情況減少，我們找到了替代買家”，特里古波夫說，“我們每周要賣35-40套公寓，換手速度很快，一些項目的價格又提了上去”。
這背后，不可忽視的一個背景是，中國一線城市房價飆漲，正驅使更多投資者看向澳洲。
中國人置業版圖變化
ACB News《澳華財經在線》報道，“金九銀十”交界正是房產銷售旺季，中國多地接連出臺的樓市新政頻頻占據媒體頭條。9月30日至10月2日，短短三天時間，北京、天津、成都、鄭州等共計9個城市先后發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。政府努力施壓的背后是漲不停、捂不住的房價。
今年八月，中國新建住宅價格持續上漲，70城市平均漲幅達到1.5%，為2009年以來最大上漲，當月的年漲幅達到9.2%。北上廣深的房價已達到令人咋舌的地步，甚至出現“北京一套房可買日本一座樓”的說法。
將北京與東京房產并置的說法多少也反映出資產配置國際化視野下，對中國富人而言，投資置業已經不僅局限國內熱點城市，他們開始看向有更佳置業環境、更高投資潛力的海外房。眼看國內房市高燒不止，中國投資者正衡量手頭選項，加拿大、美國、英國、澳大利亞等華人關注的熱點目的地市場行情受到密切關注。
值得注意的是，與澳大利亞關聯性強、可比度高的海外房市近期行情變化正帶來別樣利好。英國方面，一場脫歐公投使得該國房產市場籠罩在經濟不確定性的陰云之下。加拿大房價高企而泡沫增大，對于尋求穩妥投資的中國買家而言，似乎風險已高過吸引力，更何況還將面臨政府架起的政策高墻。
本周一，加拿大政府宣布采取多項措施為全國大城市房價降溫，尤其注意遏制外國投資者對房價泡沫的刺激作用，這包括拒絕同一年內買賣房產的外國人申請資本利得稅豁免。據道瓊斯新聞，加拿大金融部長毛諾（Bill Morneau）表示，新一輪政策舉措意在解決大城市房產負擔性下降的難題，并確保房市穩定。
截至今年8月的一年內，多倫多與溫哥華房價分別漲33%與17%。日前瑞士銀行將溫哥華列為房市崩盤風險最高的城市，而外國買家是驅高房價的重要因素。
基底性力量——人口
從以上形勢判斷，十一黃金周前中國買家興趣復蘇并非偶然現象。更重要的是，澳洲房市的支住性力量——人口正持續發揮著基礎性作用。澳最大機構投資者之一的昆士蘭投資公司（QIC）最新分析顯示，移民率上升，正推動澳洲人口恢復穩步增長。繼2013年達到1.8%峰值后澳洲人口增長率持續回落，然而今年1季度呈現微略上升，由1.37%升到1.38%。
悉尼住建直逼歷史峰值
ACB News《澳華財經在線》報道，上財年悉尼市建設新房超過3萬套，上次出現如此高水平建筑活動還是在悉尼奧運會前。10月4日，新州規劃部援引都市住房監測（Metropolitan Housing Monitor）的數據結果顯示，大悉尼地區2015年7月到2016年6月之間，共建設完成30,191套房屋及公寓，是自1999-2000年以來最高數據，逼近當時的完工水平30,520套。
新州規劃部長斯多克斯說，新房完工數的背后是強勁的本地經濟、穩固的開發審批數，新州政府努力發放更多土地，建設基礎設施來支持住房供應。“建更多的房子意味著悉尼人可以有機會在全市范圍內買房”。
他指出，史無前例的大規模公共交通基礎設施建設幫助解決了多達1萬套住房供應難題。上財年，大悉尼地區新房完工數增長10%。40%的新完工住宅位于六大行政區，分別是悉尼市（City of Sydney）、 Blacktown、Camden、帕拉瑪塔（Parramatta）、利物浦（Liverpool）與The Hills。根據新州政府數據（如圖），截至2016年6月一年內，大悉尼地區公寓審批數量及完工數均是房屋的兩倍多。
住宅建設完成后將涌入市場，是否會對交易行情帶來影響？至少目前來看還是十分穩固。據地產分析機構CoreLogic數據，9月悉尼房價漲0.8%，今年三季度，悉尼房價在上季6.8%的漲幅基礎上進一步上揚3.5%。近12個月悉尼房價上漲10.2%，屬各首府城市中最高，房價中值漲到78.5萬澳元。2008年底以來，悉尼房價上漲了近95%。
1年新增3萬套房，且截止時間是在二季度末，意味著新房源源不斷地進入市場。但據CoreLogic，進入春季悉尼房市成交量反而下降15%，供應不足的形勢更加凸顯。供需失衡的背后，再次彰顯出澳洲房市昂揚向上的基本命題。
十一黃金周中國買家回歸
無獨有偶，前段時間對悉尼公寓市場頻發預警的資深開發商——澳洲首富特里古波夫散播新訊號。10月4日，據澳相關媒體，他表示，可以看到中國買家正重回市場，新投資者開始接手此前未能成功交割的公寓。
今年早些時候，由于澳洲銀行收緊貸款標準，多地政府抬高房產稅，而適逢中國政府加強限制資本外流，特里古波夫的梅里頓集團招架不住市場冷清形勢，開始降價。梅里頓在悉尼的大部分樓房受到影響，取消的購房合同達30份。“很突然，這從未出現過”。
然而，中國的十一黃金周前，梅里頓集團明顯感到來自中國大陸及本地的華人買家回流市場。“合同撤銷的情況減少，我們找到了替代買家”，特里古波夫說，“我們每周要賣35-40套公寓，換手速度很快，一些項目的價格又提了上去”。
這背后，不可忽視的一個背景是，中國一線城市房價飆漲，正驅使更多投資者看向澳洲。
中國人置業版圖變化
ACB News《澳華財經在線》報道，“金九銀十”交界正是房產銷售旺季，中國多地接連出臺的樓市新政頻頻占據媒體頭條。9月30日至10月2日，短短三天時間，北京、天津、成都、鄭州等共計9個城市先后發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。政府努力施壓的背后是漲不停、捂不住的房價。
今年八月，中國新建住宅價格持續上漲，70城市平均漲幅達到1.5%，為2009年以來最大上漲，當月的年漲幅達到9.2%。北上廣深的房價已達到令人咋舌的地步，甚至出現“北京一套房可買日本一座樓”的說法。
將北京與東京房產并置的說法多少也反映出資產配置國際化視野下，對中國富人而言，投資置業已經不僅局限國內熱點城市，他們開始看向有更佳置業環境、更高投資潛力的海外房。眼看國內房市高燒不止，中國投資者正衡量手頭選項，加拿大、美國、英國、澳大利亞等華人關注的熱點目的地市場行情受到密切關注。
值得注意的是，與澳大利亞關聯性強、可比度高的海外房市近期行情變化正帶來別樣利好。英國方面，一場脫歐公投使得該國房產市場籠罩在經濟不確定性的陰云之下。加拿大房價高企而泡沫增大，對于尋求穩妥投資的中國買家而言，似乎風險已高過吸引力，更何況還將面臨政府架起的政策高墻。
本周一，加拿大政府宣布采取多項措施為全國大城市房價降溫，尤其注意遏制外國投資者對房價泡沫的刺激作用，這包括拒絕同一年內買賣房產的外國人申請資本利得稅豁免。據道瓊斯新聞，加拿大金融部長毛諾（Bill Morneau）表示，新一輪政策舉措意在解決大城市房產負擔性下降的難題，并確保房市穩定。
截至今年8月的一年內，多倫多與溫哥華房價分別漲33%與17%。日前瑞士銀行將溫哥華列為房市崩盤風險最高的城市，而外國買家是驅高房價的重要因素。
基底性力量——人口
從以上形勢判斷，十一黃金周前中國買家興趣復蘇并非偶然現象。更重要的是，澳洲房市的支住性力量——人口正持續發揮著基礎性作用。澳最大機構投資者之一的昆士蘭投資公司（QIC）最新分析顯示，移民率上升，正推動澳洲人口恢復穩步增長。繼2013年達到1.8%峰值后澳洲人口增長率持續回落，然而今年1季度呈現微略上升，由1.37%升到1.38%。
昆士蘭投資公司（QIC）指出，截至1季末的一年內澳洲新增人口32.8萬人，主要是受海外移民數量——由Q4季末的17.7萬升到18.1萬——驅動。按州來看，維州人口年增率最高1.94%，其次是新州的1.36%，昆州也由1.26%升到1.3%。
來源：澳華財經在線